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房地产企业企业所得税筹划常见问题

花生财税·2020年9月23日    上午9:16·企业所得税·阅读   818

从立项、规划、土地出让、转让、拆迁、建设到销售等一系列经济活动中,房地产开发企业为了获取利润而投资开发房地产项目,其财务核算复杂,所设计的财务核算方法也多种多样。尽管大多数房地产开发企业都非常重视税务合规,但由于业务本身的复杂性,导致全国每年都会发生多达20%以上的房地产企业涉税大案。本论文拟对房地产开发企业在开发过程中涉及到的主要税收风险进行分析,以作提示!
销售收入常见的税务问题。

房地产开发效果图
不动产开发企业在整个生命周期中都会涉及到销售收入,土地增值税,企业所得税的缴纳。在计算土地增值税时,还涉及到收入、成本、费用的确认,它与企业所得税有相似和不同之处。土地增值税的重要性不言而喻,它属于房地产开发企业的一种重税,直接影响到利润空间,因此,本文将对其进行单独论述。本论文研究的重点是企业所得税、增值税的常见风险。

隐瞒销售收入

对销售收入的隐瞒,影响增值税、企业所得税的正确计算。在隐瞒销售收入的情况下,常见的情况是:销售面积不实,提供虚假或不完整的销售面积;以商品房抵偿债务,如冲抵工程款、材料款等;预收帐款挂帐;回迁安置未确认收入;关联交易价格明显偏低;对股东的分配、员工的奖励等,未按视同销售进行确认。

收入没有及时确认

按照企业发展的要求,房地产开发项目已完工并开始销售,当满足条件时,就需要及时结转收入,而由于各种原因,预收账款往往无法及时结转。举例来说,项目在一年中已全部完工,并取得了额完工备案表,根据企业所得税法的规定,该项目的期末余额应全部结转,如果没有结转,就违反了企业所得税法的规定。
但从收取的商品房转作投资性房地产,或将其暂时出租时,也存在着在租赁期间取得的价款不能及时确认收入的问题。
价外收费、收取的租金、售后服务费用不按规定申报纳税;
价外费、收取的租金、售后服务费用等不按规定申报缴纳的现象也较为普遍。比如,企业在收取有线电视开户费、管道煤气开户费、集中供热和管网建设费用时,不按规定申报缴纳增值税等。在未确认有关配套设施、周转房、商品房出租收入的收入时,少缴增值税、房产税和城镇土地使用税。对代安装、代清洁等相关费用,应根据费用性质及时申报缴纳增值税。

成本费用常见的税务问题。

在此基础上确定成本费用的依据有:国有土地使用权出让合同、土地使用权证、取得土地使用权支付价款凭证、开发项目立项批复、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、施工许可证、施工图设计文件、工程概况、建筑工程合同、项目竣工报告、房屋面积测绘表、银行贷款利息结算通知书、商品房购销合同、有关统计表、发票等。成本费用的准确确认在企业所得税、增值税领域非常重要。由于成本费用的确认影响着企业所得税前扣除额和增值税进项税额的计算。

未按规定预扣开发费用

对建筑物安装费用,公共配套设施费用等,可按有关规定预计。举例来说,对保险工程而言,有关的工程费用,当发票金额不足时,可以预先扣除,但最多不得超过合同总额的10%。若合同资料、工程量资料存在问题,则预扣的费用自然也会出错。而且对公共配套设施的预提也有要求:必须是符合已经在售房合同、样板等中明确承诺要建设且不能撤消的公共配套设施,或者按照有关规定必须配套建设的。
成本费用的确认时间不正确,没有按规定的方法摊销。
不动产项目的成本费用发生时间与收入取得时间往往不一致,有的企业为了调节利润,不在规定的时间确认成本费用,从而减少企业所得税的入库金额。对利润的调整,除在规定时间内不确认成本费用外,还可以采用不在规定时间内确定土地成本的方法。
隐藏建筑物增加的原始设计成本扣除不应扣除的成本费用。
隐蔽工程主要有两种情况:一是超规划设计的工程;二是擅自扩大建设规模的工程。两者都将隐藏着测绘面积。但这样做往往会造成项目单位成本过高,事实上,只要对单位成本、设计资料和现场情况进行仔细检查,隐藏施工的方法是难以不被发现的。

虚列成本费用

公司通过虚假业务、票据等手段直接虚列成本费用,从而少缴企业所得税和增值税。该情形属于较严重的税收违法行为,可以根据情节分为行政违法和刑事违法。税务机关在核实成本费用时,经常审查合同、发票、资金流向,并结合实地核查方法确定经营活动的真实性。
销售结束阶段常见的税务问题。售完期,税务机关一般都会对企业所得税的最后一次计算进行审核,而此时最常见的税务问题是:

应付款项处理不当

房地产开发企业因种种原因,在销售完成后,也会出现拖欠工程款的情况。对应付未付的款项,若处理不当,会导致企业所得税少缴,增值税进项税额抵扣过多的问题。举例来说,如果应付账款属于现金折扣,则房地产开发企业需要将已计入开发成本的应付账款转入非营业收入处理;如果属于销售这类情形,则房地产开发企业需要将应付账款冲减开发成本,并冲减进项税。
没有对根据土地增值税清算确定的成本费用进行企业所得税的甄别和处理。
当销售完成,土地增值税清算时,开发成本已经确定,此时需要对以前估计的固定资产成本进行调整,否则将影响企业所得税的计算。此外,确认土地增值税的成本费用,还需要结合《企业所得税法》的相关规定进行再次确认,否则会因处理不当而带来风险。

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